Страхование рисков для генподрядчиков

Тем не менее, рекламная информация в силу тенденциозности и однобокости не позволяет принять решение тем, кто хотел бы покупать (или продавать) строящееся жилье на этапе возведения котлована или частичной — 30­70% застройки.

На украинском рынке первичного жилья хватает рекламной информации об объектах строительства и компаниях — генеральных подрядчиках. Тем не менее, рекламная информация в силу тенденциозности и однобокости не позволяет принять решение тем, кто хотел бы покупать (или продавать) строящееся жилье на этапе возведения котлована или частичной — 30­70% застройки.

Что толку покупателю знать, что компания­застройщик попала в рейтинг «ТОП­10 генподрядчиков», опубликованный отраслевым журналом? Или что застройщик когда­то получил награду какого­то конкурса?

Ему важно знать, чтобы в его конкретном случае, его конкретные риски были сведены к минимуму! Ему неважно, что строительный монстр реализует по Киеву единовременно 100 000 кв. м жилья — важно, чтобы мои 50­100 кв. м в моем доме были введены в эксплуатацию вовремя!

Тем более, о рисках задержек со строительством и вводом в эксплуатацию жилья наслышаны риелторы, продающие первичную недвижимость.

Как тут не пойти на конференцию по страхованию рисков в строительстве — «Строительный бум. Финансирование и защита» (Киев, 20 апреля), чтобы составить свой рейтинг генподрядчиков — по их отношению к минимизации производственных рисков!

По словам Наталии Гудимы, генерального директора Лиги страховых организаций Украины, на строительном рынке Украины строительные компании уже страхуют несколько групп рисков.

№1 по распространенности — это собственно различные риски строительно­монтажных работ. На 2­й позиции — ответственность перед третьими лицами, которые могут пострадать при строительных работах, а пострадав — требовать возмещения ущерба.

К такому страхованию прибегают как подрядчики, так и проектировщики и генподрядчики.

№3 — это страхование финансовых рисков или инвестиций. Риски возможных убытков в связи со срывом сроков строительства или недополучением запланированной прибыли. Такие риски рассчитаны на крупные выплаты и поэтому страховые компании (далее СК) обязаны их перестраховывать у зарубежных компаний, имеющих большие финансовые ресурсы. К сожалению, часто это невозможно сделать — иностранцы считают наше строительство высоко­рисковым бизнесом и не хотят перестраховывать эти риски.

№4 — это страхование инвестиций физлиц от невыполнения застройщиком взятых обязательств. Именно №4 — наиболее востребованный вид на рынке. И если застройщик или риелтор предлагает потенциальным клиентам подобное страхование — через независимую компанию (а лучше несколько на выбор) — то это, безусловно, говорит о его надежности.

Как отличить застройщика от «замаскированного» афериста

Интерес у каждого свой, но компромисс всегда общий. Это высказывание — золотое правило для всех участников рынка. Сегодняшний покупатель, тем более представляющая его интересы СК или риелторское агентство, научились в первом приближении отличать явных аферистов, подобных «Элита­Центр». И даже в регионах Украины, где новое жилье строится крайне скудно, осторожные покупатели знают 3 основных схемы «развода» и не работают с подобными «застройщиками».

Схема 1. Компания А — реальный застройщик с хорошей репутацией, начинает строительство дома. Компания В — рекламирует продажу квартир в этом доме, а затем и продает их. Естественно, у В — фальшивые документы на право продажи или собственности в доме, который строит А. Собрав некоторую сумму В исчезает, до того, как А узнает от купивших, о существовании «продавца».

Схема 2. Компания А — без всякого опыта строительства, чаще всего созданное под аферу ООО «Дыркин Элита­монтаж» которое получает землю под строительство. Земля обносится забором, ставится кран, имитируются работы. Параллельно продаются будущие квартиры. Собрав деньги компания исчезает, оставив подрядчиков и инвесторов выяснять между собой отношения.

Схема 3. Компания А строит дом по договору о долевом участии, в котором нет пункта о сроке ввода в эксплуатацию. После продажи 80­90% квартир стройка замораживается «по объективным причинам» на длительное время, а деньги бросаются на строительство следующего дома или объекта, которые тоже продаются по этой же схеме. Таким образом А вытягивает деньги из граждан устроив себе бесплатное кредитование. Формально придраться нет повода — а поскольку стоимость кв. метра растет, то и инвесторы, скрепя сердце, тешат себя иллюзией роста стоимости своего жилья. Понятно, что достраивать дом до конца будут «по возможности».

Конечно, схем намного больше и мы будем детально писать о них в следующих номерах — с разрешения тех СК, которые накопили значительный опыт по защите своих клиентов. Этот материал все­таки больше посвящен генподрядчикам, а многие из них формально могут попадать в ситуации сходные с Схемой 3 и тогда стоит прибегнуть к помощи тех же СК.

Предложения добросовестным застройщикам

По словам Ирины Окаянюк, председателя правления «Украинской охранно­страховой компании» и в прошлом — строителя, генподрядчикам выгодно страховать риски, а не создавать раздутые резервные фонды. Тарифы на строительные риски составляют от 0,8 до 2% от контрактной суммы строительства, а резервные фонды — 10­20%. В практике ее компании были случаи страхования отдельных объектов и конструкции — например, строительства головного производственного корпуса для корпорации «Богдан» в Черкассах (сумма ответственности — 52 млн), отдельных работ и профессиональной ответственности строителей.

Последнее касается риска ошибок или небрежности допущенных проектировщиками, подрядчиками и т.д. в рамках договорных отношений или должностных обязанностей.

Страхуются и послепусковые обязательства застройщика. Не секрет, что в 80% случаев эти риски случаются на протяжении гарантийного периода, заявленного строителями, и устранять недоделки можно за счет страхового покрытия.

Риск потери прав собственности на землю (в процессе и после строительства объекта) — похож на титульное страхование для застройщика. К нему прибегают в основном иностранные инвесторы, наслышанные об украинских реалиях.

Отказ СК страховать такой риск по результатам собственного расследования приводит к тому, что инвестор отказывается от проекта.

Важным является страхование гражданской ответственности перед третьими лицами — соответствующий законопроект об обязательности такого страхования находится в парламенте, а значит — будет принят.

В любом случае — само страхование все больше распространяется в строительстве, переводя его в класс обычного производства пусть и высокорискового и тяжелопрогнозируемого.

Такое страховое обеспечение и предварительный просчет строительных рисков и их минимизация становится все более актуальными для всех участников — инвесторов, застройщиков и подрядных организаций.

Кроме того — оно является однозначным свидетельством профессионального подхода к делу, а значит — надежности партнера. Это важный штрих для тех, кто доверяет немалые деньги застройщикам.

Лазаренко Андрей